Реконструкция жилого дома: как проводится, какие документы нужны

Реконструкция — это комплекс строительно-монтажных работ, направленный на изменение архитектурных решений и эксплуатационных характеристик индивидуального жилого дома. Не следует путать ее с капитальным ремонтом или считать полноценным строительством.

Понятие «реконструкция жилого дома», согласно 1 ст. ГрК РФ, включает:

• внесение изменений в несущие конструкции объекта;
• увеличение или уменьшение площади здания;
• изменение высоты объекта, его объема и формы.

Итак, ответ на вопрос о том, что такое реконструкция частного жилого дома, прост: это внесение значительных корректировок в конструкцию здания. Как и полноценное строительство, данный процесс требует согласования с властями. В статье рассмотрим, что необходимо для проведения реконструкции жилого дома и как все оформить.

Чем отличается реконструкция от строительства и капитального ремонта здания?

Реконструкция, строительство и капитальный ремонт жилого дома — это виды строительных работ, которые преследуют разные цели. Они различаются по масштабу и срокам реализации, а также имеют свои особенности оформления и согласования.

Строительство предполагает возведение нового здания с нуля: от фундамента до чистовой отделки. Требует получения разрешения от местных органов власти.

Реконструкция — это изменение параметров существующего строения или его части (площади, высоты, назначения). Например, пристройка этажей или перепрофилирование помещений. Для выполнения работ необходимо получить разрешение на реконструкцию в местной администрации.

Капитальный ремонт представляет собой восстановление изношенных элементов здания. Можно менять инженерные системы, окна, обновлять отделку фасадов и помещений, но вносить изменения в несущие конструкции и технические характеристики запрещено. Для капитального ремонта здания не требуются специализированные разрешения. Для его проведения достаточно составления дефектного акта и проектной документации. При капремонте эксплуатация объекта может продолжаться, при реконструкции — нет.

При возведении нового здания без разрешения собственнику грозят штраф и снос. При проведении незаконной реконструкции (без согласования с местной администрацией) владельца могут обязать вернуть объект к первоначальному виду.

Как оформить реконструкцию дома?

С 2019 года в России действует упрощенный порядок реконструкции. Владельцу дома до начала строительных работ необходимо лишь прислать в местную администрацию письменное уведомление. Оформлять проект для получения разрешения не требуется. В документе следует указать основные параметры реконструкции: как изменятся форма и размеры здания. Также требуется приложить схему посадки дома на земельном участке.

Помимо этого, необходимо предоставить правоустанавливающие документы на землю (если сведения не зарегистрированы в ЕГРН) и бумаги, подтверждающие полномочия представителя строительной компании. В некоторых случаях могут понадобиться выписка из реестра недвижимости, технический план дома и другие документы. Точный перечень стоит предварительно запросить в администрации, которая занимается утверждением реконструкций зданий в конкретном населенном пункте.

Уведомление в администрацию можно подать дистанционно (через МФЦ, «Госуслуги», почту) или лично. Пошлина за подачу не взимается. После этого следует дождаться окончания рассмотрения. Законом установлен срок в 7 рабочих дней, после его истечения реконструкция считается одобренной. Исключение сделано лишь для исторических поселений регионального или федерального значения. В таких поселках рассматривать уведомление могут дольше.

Если реконструкция будет одобрена администрацией, владелец дома получит разрешение — уведомление о соответствии планируемых работ всем параметрам (отсутствие ответа государственного органа также считается положительным решением). Этот документ действителен в течение 10 лет с момента выдачи. Его действие не прекращается даже после перехода права собственности на объект.

Помимо уведомительного порядка, действуют еще два механизма узаконивания реконструкции:

1. «Дачная амнистия». Позволяет зарегистрировать реконструкцию, самовольно начатую до 4 августа 2018 года.
2. Разрешительный порядок. Применяется для домов площадью свыше 1500 м² или зданий выше 3 этажей. Предусматривает разработку проекта с геологическими изысканиями и государственной экспертизой.

Но на реконструкцию большинства домов можно получить разрешение в уведомительном порядке.

Как происходит реконструкция?

Чтобы не столкнуться с проблемами при проведении реконструкции, необходимо заранее разобраться, как провести эту операцию.

После подачи уведомления и получения разрешения нужно заключить договор строительного подряда с компанией или индивидуальным предпринимателем, которые состоят в профильной саморегулируемой организации строителей и имеют допуск к выполнению соответствующих работ. Членство в СРО не является обязательным в том случае, если сумма договора не превышает 10 млн рублей.

После заключения договора подряда следует предоставить исполнителям необходимые материалы и подготовить участок к проведению реконструкции. Когда работы завершатся, нужно поставить дом на учет.

Постановка на учет

После реконструкции необходимо получить новый технический план, заказав его у кадастрового инженера. Специалист самостоятельно подготовит документ и предоставит его собственнику.

В течение одного месяца после окончания работ следует подать уведомление о завершении реконструкции. К нему необходимо приложить новый технический план и документ об уплате госпошлины за постановку на учет. В течение 7 дней государственный орган проведет проверку и примет решение о согласовании. Если все работы выполнены правильно, собственник получает уведомление об этом, а данные об объекте автоматически передаются в Росреестр.

Ответственность за произвольную реконструкцию

Если реконструкция произведена с нарушением установленных нормативов либо выполнена без разрешения, владельцу может грозить административная ответственность в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ. Если собственник — физическое лицо не уведомил государственный орган о начале работ или сделал это с запозданием, его могут оштрафовать на сумму до 5 тыс. рублей. В дальнейшем подобные меры могут применяться неоднократно, вплоть до момента приведения объекта в надлежащее состояние. Для должностных лиц и ИП, юрлиц штрафы больше: до 50 тыс. и до 1 млн рублей соответственно. Кроме того, деятельность бизнеса, допустившего реконструкцию без разрешения, может быть приостановлена на срок до 90 суток.